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主城外溢首选之地? 常熟三环外这个饱受争议的区域 如何选择

2019-05-13 12:40 零距离一级黄色录像影片网 这位老哥 点击:
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古里镇,到底如何?

  做了这么多年地产,但每次看到古里这片位于三环以东的“热土”,依然总会有种说不清道不明的困惑感——

  有人说,这是常熟东部新城第一镇,受文化片区乃至整个市区的外溢影响,还有星光天地、新古里等的加持,这是未来主城向东的首发站。

  还有人说,屁的城东,就是三环以东的一个乡镇,只是因为离市区比较近,概念大于内容,房价反而不低……

  今天,让我们试着去抛开对它的固有印象,尽可能的去还原一个真实的古里!

01

  如果对一个区域的看法差异很大,那其实就说明这是一个优劣势对比相当明显的区域,正因为如此鲜明的优劣势,才会引发争议,古里也是如此。

  先说说优势吧——

  1、近!离三环、市区真的相当近!

  根据百度百科上的介绍——距常熟市区的距离只有5公里。这边的市区虽然不知道是以哪边作为测量的起点,但我这边还有另外一个数据:

  古里某新房项目距离文化片区体育中心直线距离在4.5公里左右,而距离三环高架仅约3公里。

  一个区域能否有发展,人是基础。古里能否如蹒跚学步的儿童,颤颤巍巍一路长大,人口的导入是根本。

  那么,人口从哪来呢?靠自然生育短时间内显然不现实,主城的外溢才是重点。

  作为地理上市区往东的第一站,也注定了会是承接市区外溢人口的第一站,尤其是在当前市区高房价挤压效应的影响下,会进一步加速人口的外溢。

  人来了,成熟的基础和可能就有了。

  2、居住的纯粹性在这里能够得到极大的保证。

  居住的纯粹性可以分为2个方面来看:区域配套、区域炒作溢价。

  前者很好理解,一个没有配套基础的地方,描述的再怎么天花乱坠,也是不适合居住的。

  从原有的中宏新农中心,到计划下半年开业的星光天地,再到最近的网红打卡点—新古里,整个古里的商业配套是相当成熟的。


新古里随手一拍

  还有如古里文化公园,古里中心小学、古里中学、古里中心卫生院等一系列其他配套,整体的居住属性可以说是相当高了。

  尤其还要记住我们上面说的第一点—距市区相当近,一定程度上是可以共享市区的基础配套的。


图片来源于网络,侵删

  第二点:区域的炒作溢价,这一点其实更倾向于个人主观上对区域的认知。

  在目前市区辐射的四个大方向上,古里整体的认知程度其实是相对比较低的,即使是横向对比其他乡镇,同样也是如此,具象的体现之一,就是房价。

  从我们近期踩盘的情况来看,目前古里的新房市场,价格主要集中在1万3-1万6之间(涵盖毛坯和精装),跟另外两个方向上的东南和城北比,还是有相当大一个价格空间的。

  而且对于古里来说,其实并不是没有可以炒作的规划,这其实可以算是一个隐藏的彩蛋。

  下面是一张古里中心镇区的规划图,可以看到直接成片商业+住宅+公园对接到东环河,中间还夹杂着学校规划等,整体的规划高度还是有的。

  (由于文章图片会被压缩,想要高清规划图的可以拉到文末加入城东置业讨论群)

  说完优势,再说说劣势——

  1、作为乡镇,整体的能级不够

  虽然目前有人以城东来形容古里,但从能级上来说,还是一个乡镇。因此没法直接动用全市最好的资源进行开发,开发的速度会收到一定程度的限制。

  2、规划蓝图开发难度较大

  我们在上面说了,其实古里整体的规划水平还是相当高的,因此,其开发成本也会相对较高。

  而且,如果按照规划来开发,需要经历比较大规模的拆迁,这一点的难度想来大家都知道,不过常熟也不是没有成功拆出大片的案例,南部新城就是一个比较好的示范。

  这一点,就很考验城市建设者的水平了。

02

  第二部分,想简单讲一讲目前区域内的新房项目,现阶段就2个:东宸铭筑、名仕豪庭。

  东宸铭筑位于文学街与金湖路交汇处,分南北两个区,北区目前在售27、31号楼,其中27号楼户型均为约121㎡、21号楼均位约143㎡。


东宸铭筑北区鸟瞰图


建筑面积约140㎡4房2厅2卫户型

  南区之前开的10、12、15、17号楼,目前仅剩余少量房源在售,户型约143-200㎡,面积相对较大,适合改善人群。


东宸铭筑北区鸟瞰图

  名仕豪庭位于金湖路与元通路交汇处,项目首期1、2、3、5#楼目前仅剩余少量房源在售,户型面积为约112㎡3房2厅2卫,参考均价14000元/㎡。

  据悉,项目二期预计推出9、18#楼,户型面积为114-125㎡。

  二期网传户型图如下:


约114㎡3房2厅2卫


约123-125㎡4房2厅2卫

03

  最后,有几个关于置业的选择建议——

  1、对于手头资金有限的刚需来说,这边可以是个选择。在其他区域或许你能用更低的价格买到,但你需要综合考虑公共交通、教育、商业等诸多配套。对于刚需来说,时间也是成本。

  2、如果你是投资客,这边短期不会有一个爆炸性的增长,如果想要在保证足够收益的前提,中间的持有周期或许会比较长。你说我不介意等,我就愿意在这里买,那也是可以的。

  3、想对区域有更多的了解,或者想跟大家一起探讨古里或者城东买房的网友,可以识别下方的二维码,由他拉你加群,我们也会不定期的在群里给大家带来最新的相关信息哦!

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